פסק-דין בתיק ת"א 12592-01-09

בפניי תביעת התובע לקבלת פיצויים בגין נזקים שלטענתו נגרמו לו עקב מעשי ו/או מחדלי הנתבע 1 (להלן: " הכונס" ו/או " הנתבע 1") ששימש ככונס לצורך מכירת דירת מגורים בת 6 חדרים ושתי קומות, חלק מחלקה 34 בגוש 11022 (להלן: " הדירה") שנרכשה על ידי התובע בעקבות הליכי הכינוס.

מדובר בדירה שנבנתה כחלק מפרויקט "בית וגן" ורישום הזכויות ביחס לדירה והפרויקט הנ"ל התנהל בלשכת רישום המקרקעין בחיפה ובמשרדיהן של שלוש חברות הנמצאות בכינוס: חברת נכסי דוידוב ובנימין בע"מ, כץ חברה לבנין פיתוח ונכסים (1992) בע"מ ו - וחברת א.ד.ם - ב.י. ניהול ושיווק פרויקטים לבניה בע"מ (להלן: "החברות המשכנות").

הנתבע 2 הוא בנק (להלן: "הבנק" ו/או " הנתבע 2") אשר לזכותו ניתן ונרשם משכון מדרגה ראשונה (להלן: "המשכון") על כל זכויותיהם של צבי וחדווה ברק (להלן: "החייבים") בדירה להבטחת פירעון ההלוואה שניתנה לחייבים על ידי הבנק למימון רכישת הדירה. להבטחת פירעון ההלוואה לבנק, ניתן לטובת הבנק כתב התחייבות לרישום משכנתא ובגין כך נרשמה לזכות הבנק הערת אזהרה. החייבים לא עמדו בהתחייבויותיהם כלפי הבנק, והנתבע 1 הגיש בשם הבנק בקשה למימוש המשכון וזאת במסגרת תיק הוצאה לפועל מס' 02-19819-04-0.

בהתאם להחלטת כב' ראש ההוצאה לפועל מיום 10.06.04, הכונס ערך התמחרות והצעת התובע הוכרזה  כהצעה הזוכה בהתמחרות. הצעת התובע עמדה על סך 163,000$ כששווי הדירה על פי חוות דעת שמאי (ראו: נספח 4 למוצג נ/2) היה 175,000$. 

לאחר זכייתו, חתם התובע ביום 08.06.05 על הסכם המכר. במעמד חתימת ההסכם שילם התובע לכונס סך של כ - 110,000$, כאשר יתרת התמורה הייתה אמורה להיות ממומנת בהלוואה שתובטח במשכנתא.

פעולת מכר הדירה לתובע בהתאם להסכם המכר, אושרה על פי החלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 20.06.05.

להשלמת התמונה יש לציין, כי פרויקט בית וגן (שהדירה נשוא התביעה הימנו) זכה לליווי פיננסי על ידי בנק דיסקונט בע"מ. אך, פרויקט בית וגן היה חייב לבנק המלווה מליוני שקלים והוצא צו למימוש השעבוד שרבץ על כל נכסי הפרויקט (למעט מספר דירות שהוחרגו מהשעבוד בהתקיימן של התנאים שנקבעו לצורך ההחרגה, ביניהן דירת התובע - ראו: נספח 17 למוצג נ/2) ומונה עו"ד י. נאמן ככונס לנכסי הפרויקט. עו"ד פרידמן (עד תביעה מס' 1) שימש כיועץ המשפטי של הפרויקט וטיפל ברישום הזכויות בפרויקט. 

ועוד, במועדים הרלבנטים לתביעה פרויקט בית וגן לא נרשם כחלקות שונות וכבתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין, וכל שהיה לרוכשים השונים, לרבות התובע, הינו רישום הערת אזהרה לזכותם. על מנת לרשום את הערת האזהרה על שם התובע היה צורך בהסכמת החברות המשכנות.

נושא הסכמתן של החברות המשכנות לצורך רישום זכויות התובע בדירה לא נזכר בהסכם המכר. אך, הדבר לא היווה מכשול לעסקה, שכן הנתבע 1 ומכוח היותו כונס לדירה דאג לסילוק כל חובות הדירה (ראו: עמ' 33 לפרוטוקול הדיון, שורות 23-28).

טענות התובע

התובע מעלה מספר טענות כנגד התנהלות הכונס והבנק ובין היתר, התובע טוען שלאחר אישור המכר על ידי ראש ההוצאה לפועל פנה אל הכונס מספר רב של פעמים בבקשות לסיום הליך רישום הערת האזהרה לטובתו, אך הדבר התמהמה ועקב כך, ובמשך כל התקופה שבה לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו נמנעה ממנו האפשרות לרשום הערת אזהרה לטובת בנק מלווה ונמנעה ממנו האפשרות לשלם את יתרת התמורה ולקבל את החזקה בדירה.

התובע טוען, כי ביום 25.05.05 עו"ד פרידמן פנה לכונס ופירט את כל המסמכים והאישורים הדרושים על מנת להעביר את הזכויות בדירה על שם התובע וכן על מנת לרשום הערת אזהרה לטובתו ולטובת הבנק בו ייטול הלוואה. אלא, שהכונס לא העביר לעו"ד פרידמן ולו מסמך אחד מאלו שנתבקשו על ידו ולא פעל לאפשר את רישום הערות האזהרה דבר שהיה תלוי אך ורק בו בהיותו בא כוח המוכרים/החייבים מכוח צו הכינוס על אף פניות חוזרות ונשנות של התובע ובא כוחו אל הכונס לעשות כן.

התובע טוען כי פנה אל עו"ד פרידמן וזה הודיעו במכתב מיום 20.03.06 כי דרישתו לקבלת המסמכים לצורך רישום הערת אזהרה ניתנה לפני שמונה חודשים.

אקדים ואציין בהקשר זה, כי על פניו ברי שנפלה טעות בתאריך מכתבו של עו"ד פרידמן לנתבע 1, והכוונה ל 25.08.05. לא ייתכן כי עו"ד פרידמן הוציא את דרישותיו לצורך הסכמתו לרישום הערת האזהרה על שם התובע בטרם התקיים הליך ההתמחרות ובטרם נחתם הסכם המכר. גם התובע בעצמו טוען, כי עו"ד פרידמן הודיעו בחודש מרץ 2006 שדרישתו לגבי המסמכים הועברה לנתבע 1 לפני שמונה חודשים. מכאן, ברי כי המדובר בטעות בתאריך המכתב. מכל מקום, מכתב זה התקבל בידי הנתבע 1 רק ביום 25.08.06 ועל זה אין כל מחלוקת.  

לטענת התובע, הכונס לא העביר מסמכים שהיו בידו ואשר היה בהם לאפשר את רישום הערת האזהרה לטובתו ועיכב את העברת המסמכים במשך 9 חודשים תמימים, כל זאת כשמרבית התמורה שולמה לו. הכונס עיכב את רישום הערת האזהרה לטובת התובע במשך תשעה חודשים, היינו: מיום אישור העסקה על ידי ראש ההוצאה לפועל ביום 20.06.05 ועד לפגישת בא כוח התובע עם הכונס בחודש מרץ 2006, בה נמסרו לתובע המסמכים הדרושים לצורך רישום הערת אזהרה. ואלמלא העיכוב במסירת המסמכים על ידי הכונס, ניתן היה לפעול לרישום הערת האזהרה במהירות. בשל האיחור האמור, נמנעה מהתובע האפשרות להתגורר בדירה או לחילופין להשכירה במשך 9 חודשים ועל כן נגרם לו נזק בשיעור דמי שכירות ראויים לדירה בסך של 700$ לחודש על פני תשעה חודשים ובסה"כ: 6,300$ השווים ל- 28,098ש"ח. 

התובע טוען עוד, כי הכונס הותיר את הדירה מופקרת ונתונה לוונדליזם על אף התראות והודעות התובע בזמן אמת לגבי נזקים שנגרמים לדירה וחרף הבטחות הכונס לטפל בעניין. התובע מבקש פיצוי עבור הנזקים שנגרמו עקב הפקרת הדירה על ידי הכונס, וזאת לפי הפירוט שלהלן: הדירה הייתה אמורה להימסר לחזקתו עם כל המחוברים לה, כאשר מצבה זהה למצבה במועד חתימת הסכם המכר, כפי שהוסכם בסעיף 6.2 להסכם המכר, אלא שמן הדירה נגנבו 2 מזגנים מהקומה הראשונה ומנוע של מזגן מפוצל מהקומה השנייה. תוך כדי גניבת המזגנים, נגרם לדירה נזק עקב עקירתם. עלות רכישת מזגנים חלופיים והתקנתם הינה 11,700ש"ח. לאחר מועד חתימת הסכם המכר פורקה ונגנבה מחצר הדירה גדר פלסטיק לבנה באורך של כ- 25מ' כשעלות הגדר והתקנתה הינה בסך 3,500ש"ח. מראת אמבטיה גדולה נשברה ויש להחליפה בחדשה, כשעלות החלפתה הינה בסך 1,200ש"ח. מערכת האינסטלציה ניזוקה ויש לתקנה, עלות התיקון 1,300ש"ח. נגרמו נזקים למערכות החשמל והטלפון, עלות התיקון 950ש"ח. פתח העלייה לגג נפרץ, עלות תיקון 560ש"ח. חובלו ונשברו תריסים, עלות התיקון הינה בסך של 400ש"ח.

סה"כ נזקי הוונדליזם לדירה הינו 19,610ש"ח ובתוספת מע"מ: 22,650ש"ח.

התובע טוען כי הכונס נתן הבטחה בעל פה, לפיה התובע יפוצה על נזקים אלה במעמד תשלום יתרת התמורה.

התובע טוען כי נגרמו לו הוצאות משפטיות בגין הטיפול ברישום הזכויות שנבע מהעדר המצאת המסמכים הדרושים לצורך רישום הערת האזהרה על ידי הכונס, וזאת בסך של כ- 11,000ש"ח.